金鹏实务 | 建工债权与商品房预售资金保全执行新规

面对中小微企业在疫情下的困境和近期部分房地产企业的债务暴雷，2022年1月最高院发布了“司法法助力中小微企业发展20条”、“商品房预售资金保全执行新规”，本文将从建设工程行业中施工企业、材料设备供应商的债权实现和对抗角度对两文进行解读，希望为同行代理案件提供更多的思路和工具。

一、两份司法文件

1、《最高人民法院关于充分发挥司法职能作用 助力中小微企业发展的指导意见》法发〔2022〕2号，于2022年1月13日印发

https://www.court.gov.cn/zixun-xiangqing-341891.html

中小微企业是国民经济和社会发展的生力军，是扩大就业、改善民生、促进创业创新的重要力量。最高院为助力缓解当前中小微企业普遍面临的一些困难，依据有关法律和司法解释，起草了“司法助力中小微企业发展20条”，主要包括六方面共20条：积极为中小微企业发展营造公平竞争、诚信经营的市场环境；切实加强中小微企业产权司法保护；建立办理拖欠中小微企业账款案件“绿色通道”；依法保护有挽救价值的中小微企业；全面清查超标的查封、乱查封问题；最大限度降低执行措施对中小微企业等市场主体的不利影响。

 2、《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行 关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》法[2022］12号 ，于2022年1月13日印发

在司法实践中，如果被执行人是房地产开发商，其名下的商品房预售资金监管账户能否冻结以及如何执行，存在一定争议。原因是一方面《城市房地产管理法》第45条第3款规定，“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”另一方面，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第2条第1款规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”另在操作层面来看，存在商品房预售资金账户内的款项是否均为预售商品房所得，一旦允许被执行人从账户内支出费用，能否确保用于工程建设等问题，人民法院不易判断。

为了确保商品房预售资金用于有关项目建设，切实保护购房人与债权人合法权益，2022年1月最高院、住建部和中国人民银行发布的该新规，明确住房和城乡建设部门、相关商业银行职责，规范人民法院的保全、执行行为。

*最高院、住建部和中国人民银行官网至今暂未公布，为了不影响阅读，新闻图片附后。

二、关于建工债权实现和对抗有关的几点解读

重点关注【法发〔2022〕2号】“司法法助力中小微企业发展20条”中的第14条和第18条、【法[2022］12号】“商品房预售资金保全执行新规”的前4条。

（一）关于商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户的使用、冻结、划扣

1、施工单位的进度款债权、材料设备供应商的债权可以通过诉讼程序，申请冻结、划扣监管账户资金【法发〔2022〕2号第14条、法[2022］12号第一条】

2、施工单位的进度款债权、材料设备供应商的债权、购房人退房款债权可以通过非诉程序，经住建部门指示商业银行从监管账户中支付，不受法院冻结的影响【法[2022］12号第二条】

3、房地产公司可以提供银行保函请求住建部门释放监管账户资金或申请解除法院冻结【法[2022］12号第四条】

4、除上述1外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用【法发〔2022〕2号第14条、法[2022］12号第一条】

5、农民工工资专用账户和工资保证金账户专款专用，除法律规定不得冻结或划拨，如需要法院可预冻结【法发〔2022〕2号第14条】

（二）关于原告申请保全、被告申请解除保全

1、原告诉讼请求明显不能成立的，保全申请依法驳回【法发〔2022〕2号第18条】

2、被告提供担保充分有效的，应当裁定准许解除保全，不得以申请保全人同意为必要条件【法发〔2022〕2号第18条】

3、严惩恶意保全违法行为【法发〔2022〕2号第18条】

三、法[2022］12号文的新闻图片

律师介绍

周林飞 律师

广州金鹏律师事务所合伙人

教育背景：

中南财经政法大学 

业务专长：

建设工程法律事务、公司法律事务

兼任职务：

上海仲裁委员会 仲裁员

广东省建设工程标准定额站 专家

广东省国资委系统  普法讲师团成员

广州市天河区法院 特邀律师调解员

广州国际商事商贸调解中心  调解员

广州市律协建工委 秘书长

供稿 | 周林飞

排版 | 曾冰滢

核稿 | 卢雨森

审定 | 杨亮

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